邢台市在进行土地收储以及出让工作的时候, 这是用来盘活城市存量用地的重要方式, 同时也是为了保障重点项目能够供应土地的核心制度安排。在收储这个环节里面, 主要解决的是谁来负责收、具体怎么去收、还需要补偿多少钱这样的问题。
而在出让这个环节里面, 主要解决的是如何进行供应、由谁来进行竞买、以及设定什么样的条件这些问题。
本文是根据现行的土地管理法律法规, 还有邢台市自然资源部门所公开的制度文件为依据的, 对从开始到结束的全部流程进行了结构化的说明, 这样做的目的是为了给用地单位、储备机构以及相关主体在操作的时候提供一个参考。
土地收储：政策依据与基本程序
收储的主体是邢台市自然资源和规划局以及这个局下属的土地储备中心。然后, 还要根据相关的法规来做这件事, 具体就是根据那个叫做《划拨土地使用权管理暂行办法》的东西, 再结合河北省土地储备管理办法的规定来办。那么收储的对象主要都有哪几种情况?
主要包括这么几类: 一类是被依法收回的国有土地使用权, 另一类是经过收购拿到的国有土地使用权, 还有一类是属于被依法征收并且已经完成了审批手续之后再转成进行储备的那部分土地, 最后还有一类是通过接受转让这种方式得来的国有土地使用权。
具体的办理流程大致是这样的, 首先是把年度的储备计划编制出来, 接着要对具体地块进行收储立项，然后是开展资产评估并把补偿的事情协商清楚, 之后还要签订正式的收储协议, 再进行交地验收这一环节, 最后就把内容纳入到储备库里面去进行管理。
在制定补偿标准的时候, 是参照基准地价、市场评估价以及法定的征收补偿标准来执行的。在确定最终标准的过程中, 遵循的是一般情况下就取最高的那个数值而不取低数值的这种原则。
如果是涉及集体土地的情况, 那么必须首先完成征收审批流程, 而且也要办好农用地转用的相关手续以后, 才允许把它纳入到收储的范围里面去。
土地出让：方式程序与基本条件
经过整理, 储备土地在达到净地条件之后, 就会进入到出让的这个环节中。关于具体的出让方式, 一共可以分为三类情况。第一种是招标, 这种方式特别适用于那些商业、旅游以及娱乐等具有较强竞争性的地块。
第二种是拍卖, 主要针对的就是经营性用地, 需要通过公开竞价的方式来决定归属。第三种是挂牌, 这在当前阶段已经成为邢台市进行土地出让的主要方式, 不论是使用电子挂牌还是开展现场挂牌活动, 参与方在截止之前都可以选择多次提交报价。
关于出让程序这一块儿的情况, 它需要按照步骤来走, 首先得拟定出让方案, 然后提交给市局去审批, 审批通过之后就发布公告, 而且公告期不得少于二十个工作日, 接下来是竞买或者竞价环节, 之后还要签订国有建设用地使用权出让合同, 接着缴纳出让金, 最后办理不动产登记。
此外, 依据招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定的要求的话, 全部的、还有工业用地这种类型的土地, 也必须得要通过招拍挂这种方式来进行出让操作。
实操要点与高频问题
1. 出让金缴纳: 关于这个问题的支付是可以分期进行的, 第一个阶段交的钱不能少于整个合同总价格的百分之五十, 剩下的钱需要按照合同的约定在规定的时间限制内全部付清, 如果超过了这个期限没有付清的话就要按照天来加收违约金, 万一这种情况严重地影响了工程进度的话, 是可以按照法律的规定来进行处理的。
2. 动工时限指的是: 从合同约定的那个动工日期开始算起, 一年之内必须要把工程弄起来。如果逾期了, 并且满了一年还没动工, 相关部门就可以按规定征收一笔土地闲置费。要是再继续拖, 满两年都还没动工的话, 国家就可以直接收回这块土地的使用权, 而且是不给补偿的那种无偿收回。
3. 关于规划与条件方面, 在土地要出让之前, 必须要把控制性详细规划编制这一件事给做完, 这块地只有在达到“净地”或者是约定好的交地条件之后, 才可以去挂牌, 如果没有达成这些条件的, 那就是绝对不可以进行出让的。
4. 权属必须清楚明确: 如果集体土地还没有完成征收手续, 也没有拿到农业用地转为建设用地的批准文件, 那么这块地就不能进入出让的程序。要是地块的归属权还在扯皮、存在争议的话, 就必须先把这个权利确定清楚。
5. 进行信息公开的时候, 出让公告要公布, 竞买须知要发布, 成交结果也要公示出来。这些内容都统一放置在邢台市公共资源交易平台上, 目的是接受社会大众的监督, 让整个过程都透明可见。
信息获取与查询渠道
邢台市土地收储年度计划, 这些信息的发布。具体地块的出让公告, 也会在这里进行公布。成交情况会进行公示。相关信息, 可以通过查询方式来获取。查询的途径是邢台市自然资源和规划局的官网。公共资源交易平台也是一个渠道。
如果涉及到具体的技术问题, 比如具体地块的价值评估参考问题。区域土地市场数据的问题。以及收储补偿测算的技术问题。可以访问一个特定的网站来获取辅助性的参考信息。这个网站的地址是www.tianditufuxin.com。
